撰文: 唐榮  欄名: 香港經濟日報專家樓論

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發表「爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮，上周接受《經濟日報》訪問時勸喻用家現時應該「睇定點」，待明年底樓價下跌夠10%、15%，屆時再看夠不夠膽入市。不過，計劃沽貨離場的，又是否走得切？

金融風暴前後，整體樓宇成交量可以按月急跌5成，而住宅較工商舖的置業需求，消失的幅度更大，住宅可以由逾1.1萬宗劇減至4,000餘宗，跌幅超過6成，風暴之時，閣下是能成功沽貨的一群嗎？

湯文亮承認爆煲論說法有點「譁眾取寵」，並解釋所謂「爆煲」是指樓價下跌兩成，而「爆煲」前樓價仍可能續升，但未上車的市民應待明年底入市更明智。

「爆煲」一詞承認「譁眾取寵」

湯文亮表示，大家對於他的言論有所誤會。他最初撰文時只用「轉勢」及「見頂」，及後被改了「爆煲」一詞，承認說法有點「譁眾取寵」，又強調爆煲並不是指現在，如果政府出招，樓市3個月後爆煲，就算政府不出招，也會在6個月爆煲，但這幾個月可能會繼續升。

入市要考慮，那計劃沽貨離場又如何？還是翻看歷史，當樓市忽然下挫時，樓價可以跌得很急、需求可以快速消失，通俗點說法是當「人踩人」時，賣不去、樓價又在跌、繼續賣不去、樓價又繼續跌……

表一是1997年金融風暴時，整體住宅、中小型住宅及大單位的樓價變化，可以看到，突發遍布全球的金融衝擊，初期（首月），各類型住宅的跌幅相若，1個月跌7%，似乎要做好準買家給你大劈1成樓價以上的準備。值得留意的是，由於是嚴重經濟崩壞，對投資性質較重的大型單位，樓價持續跌勢明顯，更出現風暴後兩個月，跌幅進一步擴大的情況，由11月跌7%，至12月跌9%。

金融風暴後成交量盛極而衰

表二選取了當前大受追捧的430平方呎以下單位，由1997年至1998年的按季樓價表現，可以這樣說，當樓價快速向下調整時，只要經過一個季度，高成數如9成按揭的業主，快速跌入負資產行列，1年下來，即使7成按揭也要變成負資產。而特別留意的是，在1998年港元受狙擊之時，細單位按季樓價跌幅曾超過兩成，那年頭不是業主減價，形容詞應該是「壯士斷臂」。

即使願意減價，但當成交大幅減少時，又能否成為賣樓離場的那一位？

1997年金融風暴後的樓宇買賣成交宗數按月變化，成交宗數盛極而衰的速度很快，市場需求可以一夕間消失無蹤，即使是剛性需求。附表顯示，金融風暴前後，整體樓宇成交量可以按月急跌5成，而住宅較工商舖的置業需求，消失的幅度更大，住宅可以由逾1.1萬宗劇減至4,000餘宗，跌幅超過6成，風暴之時，閣下是能成功沽貨的一群嗎？

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